L’articolo 1, comma 59, della Legge 28 dicembre 2015 n. 208, recante «Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato» (Legge di Stabilità 2016), entrato in vigore il 1° gennaio 2016, ha sostituito l’articolo 13 della Legge 9 dicembre 1998 n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo).

Il nuovo articolo 13 della Legge 431/1998, prevede per il locatore l’obbligo di registrare il contratto di locazione entro 30 giorni, a pena di nullità.

Il locatore deve, poi, dare “documentata comunicazione” della citata  registrazione,  nei  successivi  60  giorni, sia al conduttore che all’amministratore del condominio, anche ai fini degli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale, prevista dall’articolo 1130, numero 6), Codice    civile.

Registrazione contratti di locazione

I contratti di locazione e di affitto di beni immobili (qualunque sia l’ammontare del canone pattuito) sono soggetti a registrazione secondo quanto disposto dal D.P.R. n. 131/1986, con modalità:

·telematica (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili) direttamente o tramite un intermediario abilitato;

·“cartacea”, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

L’unica eccezione a tale regola è rappresentata dai contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nel corso dell’anno (tipicamente contratti turistici), per i quali non c’è obbligo di  registrazione.

Legge di Stabilità

2016

La Legge di Stabilità 2016 propone, sotto il profilo giuridico,  la  riscrittura  dell’art. 13 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che contiene la disciplina dettata per le locazioni  abitative

In particolare la Legge di Stabilità 2016, dal 2016 prevede che:

· la registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata dal locatore entro il termine perentorio di 30 giorni;

·  il locatore deve dare “documentata comunicazione” della citata registrazione, nei successivi 60 giorni, sia al conduttore che all’amministratore del condominio, anche ai fini  degli  obblighi  di tenuta dell’anagrafe condominiale, prevista dall’articolo 1130, numero 6),  Codice civile.

Si noti che dalla lettura del disposto normativo sembrerebbe che il conduttore non possa più provvedere anche se “parte interessata” alla registrazione del contratto di locazione.

·         sono da considerarsi nulli i patti tra locatore e conduttore  che prevedano un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato; in caso di nullità  il conduttore può, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, chiedere la restituzione delle somme versate in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e  registrato;

·         sono altresì nulli i patti volti a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti  dalla legge.

Per quanto attiene alla nullità dei patti di contenuto contrario a norme imperative, pare non vi sia nulla di nuovo rispetto al testo precedentemente in vigore: si tratta, invero, di un principio che il Legislatore ha “cristallizzato” nella riforma del 1998, ma che trae le proprie origini nella normativa sull’equo  canone.

Già nella versione dell’art. 13 della Legge n. 431/1998 vigente fino al 31 dicembre 2015, infatti, si ritenevano nulli:

·         qualsiasi patto o clausola attraverso i quali veniva determinato un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto, scritto    e registrato;

• i patti o le clausole contenenti una deroga ai limiti di durata del contratto stabiliti  dall’art.  2  della  medesima  Legge  431/1998;
• relativamente ai contratti rientranti nel canale “assistito” o “concordato”, i patti e le clausole con le quali viene attribuito al locatore un canone superiore a quello massimo previsto dagli accordi stabiliti in sede locale, per gli immobili aventi le stesse caratteristiche ed appartenenti alle medesime tipologie;

per i contratti rientranti nel canale “libero”, qualsiasi obbligo del conduttore ed ogni clausola o altro vantaggio, sia economico sia normativo, finalizzati ad attribuire al locatore un canone superiore a quello stabilito a livello contrattuale. Al riguardo, si pensi, ad esempio, alle clausole che impongono a carico del conduttore l’obbligo di sopportare gli oneri di manutenzione straordinaria   dell’immobile.

Azioni da parte del conduttore

La norma entrata in  vigore  il 1°  gennaio 2016 prevede  – come  anticipato –  che in caso di nullità dei patti diretti ad aumentare la misura  del  canone  rispetto a quella indicata nel contratto, il conduttore possa, entro 6 mesi dalla riconsegna dell’immobile locato, chiedere la restituzione delle somme versate in misura superiore. Anche sotto questo profilo, peraltro, non si ravvisano novità rispetto al regime  previgente.

Ne consegue che il giudice adito, accertata l’esistenza di un contratto di locazione, determinerà l’ammontare del canone dovuto, che non potrà mai superare quello definito ai sensi dell’art. 2, comma 3, della Legge n. 431/1998 oppure – qualora il conduttore abiti stabilmente l’immobile per motivi di    studio

– la misura fissata secondo le modalità di cui all’art. 5, commi 2 e 3, della medesima   Legge.

La precedente formulazione del comma 6 dell’art. 13 della Legge n. 431/1998 ammetteva la possibilità per il conduttore di chiedere al giudice  che  la  locazione venisse ricondotta entro i  limiti  previsti  dalla  legge  anche  nell’ipotesi in cui il locatore “ha preteso l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto”: tale possibilità, ora, è prevista indistintamente per  le  ipotesi in cui il locatore “non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto” entro il prescritto termine di 30 giorni.

in caso di mancata registrazione

“8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo,  comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

1. la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
2. al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge 431 del 1998;
3. a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed

Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:

1. nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
2. sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.

In pratica, era previsto che nel caso in cui fosse stata accertata l’omessa registrazione del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo, a decorrere dalla data di registrazione dello stesso, volontaria o d’ufficio:

• la durata della locazione era stabilita in quattro anni;
• per il rinnovo del contratto si applicava quanto disposto dall’art. 2, comma 1, Legge n. 431/1998 (rinnovo automatico per altri quattro anni in mancanza di espressa rinuncia entro 6 mesi dalla scadenza, ecc.);
• il canone annuo era stabilito in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento dell’indice ISTAT (salvo che il canone stabilito dal contratto fosse addirittura  inferiore).