Fiscal Focus – A cura di Antonio Gigliotti

La detrazione è calcolata sul prezzo di cessione

Premessa – Per la cessione degli immobili ristrutturati, il 50% di detrazione Irpef spettante all’acquirente è calcolato sul 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione.

Detrazione – È prevista una detrazione Irpef anche per gli acquisti di fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati. In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. Questo termine è stato elevato da 6 a 18 mesi dalla legge di stabilità 2015.

Aumento – Anche questa detrazione è stata elevata dal 36 al 50% quando le spese per l’acquisto dell’immobile sono sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2015 e spetta entro l’importo massimo di 96.000 euro (invece che 48.000 euro). Dal 2016 (salvo eventuali proroghe già previste nella bozza della legge di stabilità 2016), la detrazione ritornerà alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di 48.000 euro.

Il calcolo – L’acquirente o l’assegnatario dell’immobile dovrà comunque calcolare la detrazione (del 50 o 36%), indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione. Ipotizzando che il 31 dicembre 2014 un contribuente acquisti un’abitazione al prezzo di 200.000 euro. Il costo forfetario di ristrutturazione (25% di 200.000 euro) è di 50.000 euro. La detrazione (50% di 50.000 euro) sarà pari a 25.000 euro.

Ripartizione – La detrazione deve essere sempre ripartita in 10 rate annuali di pari importo. Il limite massimo di spesa ammissibile (48.000 o 96.000 euro) deve essere riferito alla singola unità abitativa e non al numero di persone che partecipano alla spesa. Di conseguenza, questo importo va suddiviso tra tutti i soggetti aventi diritto all’agevolazione. La detrazione si applica quando sono stati effettuati interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’art. 3 del Dpr 380/2001.

Condizioni – Per fruire della detrazione oltre al fatto che l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro i termini sopra indicati è necessario che l’immobile acquistato o assegnato faccia parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia riguardanti l’intero edificio. L’agevolazione trova applicazione, pertanto, a condizione che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di esso, anche se rilevante). Si ricorda che il termine “immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato, così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto o assegnazione.

Compromesso – In caso di stipula del compromesso, per fruire della detrazione occorre che il rogito avvenga entro i termini previsti.

Autore: REDAZIONE FISCAL FOCUS